不動産業者の取引態様と免許
賃貸住宅（マンション・アパート）の物件、お部屋を探す際に、賃貸情報誌やインターネットの賃貸住宅検索サイト、また不動産屋さんで見せてもらう図面、資料などには必ず、その物件の「取引態様」が記載されていると思います。
一般的に賃貸住宅の取引態様は、「貸主・代理・媒介」の3種類に大きく分けることができますが、一般の方が賃貸住宅を借りる際に、この取引態様の意味まで知る必要はそれほどありませんので、気になる方だけご覧いただければと思います。
| 貸主 | |
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取引態様：貸主
貸主とはその名の通り大家さんのことで、いわゆる不動産業者が所有している物件（自社物件）のことです。
賃貸物件に占める割合としてはそれほど多くありませんが、直接貸主との契約となりますので仲介手数料は不要となります。
| 代理 | |
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取引態様：代理
代理とは、「入居者募集・契約・管理」など、賃貸住宅について行うさまざまな行為を貸主（大家さん）から不動産業者が請け負っている取引態様のことで（貸主と不動産業者の間で代理契約を結んでいる）、物件数はそれほど多くありません。
| 媒介 | |
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取引態様：媒介（仲介）
媒介とは、賃貸住宅ではもっとも数が多く一般的な取引態様のことで、「一般媒介・専任媒介・専属専任媒介」に分けることができますが、賃貸情報誌、インターネットの賃貸住宅検索サイトなどでは単に「媒介」としか記載されていないことが多いです。
また媒介ではなく、「仲介」となっていることもありますが、意味は同じと考えてもいいでしょう。
■一般媒介
一般媒介は、貸主（大家さん）が複数の不動産業者（元付業者）に入居者募集を依頼している取引態様のことで、インターネットの賃貸住宅検索サイトなどで同じ物件が複数の不動産業者から入居者募集されているような場合は一般媒介と考えてよいと思います。
複数の不動産屋さんに入居者を探してもらうので入居者が早く決まる可能性がありますが、不動産業者からすれば、貸主（大家さん）が他の不動産業者にも入居者募集を依頼していると知っていますので、広告費をかけて積極的に入居者を探さない場合もあり、逆に中々、入居者が決まらないこともあります（広告費をかけて入居者を募集しても、他の不動産業者（元付業者）で入居者が決まってしまえば報酬が発生しないため）。
・貸主（大家さん）が入居者募集を依頼
↓↓
・不動産業者（元付業者）A
・不動産業者（元付業者）B
・不動産業者（元付業者）C
など・・・
■専任媒介
専任媒介は、貸主（大家さん）が1社の不動産業者（元付業者）だけに入居者募集を依頼している取引態様のことで、インターネットの賃貸住宅検索サイトなどでは単なる「媒介（仲介）」としか記載されていないことが多いですが、不動産屋さんで見せてもらう図面、資料には「専任媒介」と記載されていると思います。
専任媒介で依頼された不動産業者（元付業者）からすれば、自社しか入居者募集をしていないので積極的に広告費をかけて入居者を探すことができ、貸主（大家さん）の信頼を得るためにも1日でも早く貸主（大家さん）が希望するような入居者を探す努力をします。
また専任媒介で依頼された物件は、依頼された不動産業者（元付業者）が同時に管理も行っている場合も多いです。
・貸主（大家さん）が入居者募集を依頼
↓↓
・不動産業者（元付業者）Dのみ
■専属専任媒介
専属専任媒介は専任媒介の一種ですが、貸主（大家さん）と不動産業者との間で、専任媒介以上にさまざまな取り決めがされている取引態様のことで、主に「売買」で結ばれていますが、賃貸住宅の場合はほとんどありません。
| 免許について | |
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賃貸情報誌、インターネットの賃貸住宅検索サイト、図面、資料などを見ていると、
・免許番号：国土交通大臣（5）第○○○○号
・免許番号：東京都知事（4）第○○○○号
などと記載されていると思います。この意味は、
■都道府県知事免許
1つの都道府県のみで不動産業を行っている不動産業者は、その事務所がある都道府県知事の免許を受けることとなります。
例えば・・・
「東京（新宿）に本店があって、渋谷、池袋、上野、品川に支店がある場合」など・・・
■国土交通大臣免許
複数の都道府県で不動産業を行っている不動産業者は、都道府県知事免許ではなく、国土交通大臣の免許を受けることとなります。
例えば・・・
「東京（新宿）に本店、大阪に支店がある場合」など・・・
※大阪に支店があっても、大阪支店で不動産業を営んでいない場合は都道府県知事免許となります。
■国土交通大臣(？)
不動産業者は「5年に1度（1995年までは3年に1度でした）」免許の更新をしなければならず、例えば国土交通大臣の免許を受けた場合は、
・国土交通大臣(1)
となり、免許を受けて5年経過後に更新すれば、
・国土交通大臣(2)
となります。
ですので、（）内の数字が大きければ大きいほど免許取り消しなどを受けていない「古い不動産業者」ということが分かります。
逆に「東京都知事(1)」などと、（）内の数字が小さい場合は、まだ免許を受けて5年以内の新しい不動産業者だということが分かります。
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