連帯保証人について

賃貸借契約と連帯保証人
不動産(マンション・アパート)の賃貸借契約を結ぶ際に必ず必要になってくるのが「連帯保証人」です。


連帯保証人は普通の保証人とは異なり、より責任が重くなっていますので、その事を理解したうえで、誰にお願いするのかを考えましょう。


 連帯保証人と保証人の違い



連帯保証人と保証人には以下のような違いがあります。


■催告の抗弁権

催告の抗弁権
債権者(賃貸借契約の場合、大家さん)は、債務(未払い賃料など)があった場合、まずは主たる債務者(入居者、契約者)に対して債務を返済するように要求することとなりますが、連帯保証人がいる場合は、債務者ではなく(債務者に要求する前に)、連帯保証人に対して債務を返済するように要求することができるのです。


一方、単なる保証人の場合は、「催告の抗弁権」がありますので、もしも債権者(大家さん)が債務者(入居者)よりも先に保証人に対して債務の返済を要求した場合でも、保証人は、「まずは債務者に対して債務の返済を要求してください」という権利、「催告の抗弁権」が認められています。


連帯保証人にはこの「催告の抗弁権」がありませんので、債権者(大家さん)が債務者(入居者)よりも先に連帯保証人に対して債務の返済を要求した場合でも、その要求を拒むことができないのです。


■検索の抗弁権

検索の抗弁権
もしも債権者(大家さん)が保証人に対して債務者(入居者)の債務を返済するように要求してきた場合でも、保証人は債務者(入居者)に返済できるだけの資産(隠し財産など)があることを証明すれば、その資産から返済を受けてくださいという、「検索の抗弁権」が認められています。


一方、連帯保証人の場合は、仮に債務者(入居者)に返済できるだけの資産があることを知っていた場合でも、その資産から返済を受けてくださいという、「検索の抗弁権」は認められていませんので、債権者(大家さん)が債務の返済を要求してきた場合は拒むことができないのです。


■債務の全額返済

債務の全額弁済
例えば保証人が数人いる場合は、各保証人は債務額を保証人の数で割った額しか支払う義務はありませんが(例え全額支払ってくれと要求があった場合でも支払う必要がないのです)、連帯保証人の場合は、保証人が何人いようとも、債務全額支払う義務があるのです(保証人が数人いても関係なく全額支払う義務があるのです)。


例えば・・・・


〜保証人3人、債務額3,000万円〜


・保証人A:「1,000万円の支払い義務」


・保証人B:「1,000万円の支払い義務」


・保証人C:「1,000万円の支払い義務」


〜保証人2人、連帯保証人1人、債務額3,000万円〜


・保証人A:「1,000万円の支払い義務」


・保証人B:「1,000万円の支払い義務」


・連帯保証人C:「3,000万円の支払い義務


 連帯保証人の保障範囲



連帯保証人は、主たる債務者(入居者)が債権者(大家さん)に対して負った以下のような債務を保証(返済)しなければなりません。


賃料未払い債務(家賃、管理費など。利息も含む)

損害賠償責任債務(お部屋の設備を壊した修理費など)

光熱費、水道代


など・・・


以上のように、もしもの場合でも確実に債務を返済してもらえるように、賃貸借契約では連帯保証人を立てることが必須となっているのです。


 連帯保証人は誰にする?




連帯保証人を誰にするかは大きな問題ですが、実務上は、「両親・兄弟姉妹」がもっとも一般的で、不動産管理会社や貸主(大家さん)によっては、「両親・兄弟姉妹」以外の連帯保証人を認めていない場合もあるほどです(単なる友人、知人などの場合は連帯保証人として認めてもらえないことも多いです)。


また当然、連帯保証人には債務の返済能力が必要になるので、連帯保証人としてふさわしくないと判断された場合は他の連帯保証人を探さなくてはなりませんし、1人の連帯保証人では債務の返済能力が十分でないと判断された場合は、複数の連帯保証人を要求されることもあるのです。


賃貸住宅の入居審査では入居予定者の「収入・職業」などと共に、この連帯保証人の「収入(返済能力があるか)・誰がなるか」も、とても重要な判断材料となっています。


2人入居などの場合、それぞれに連帯保証人を立てるように要求されることも多いです。


■連帯保証人の必要書類等


賃貸借契約時までに、以下のような連帯保証人に関する書類が必要になりますので、早めに用意しておきましょう。


印鑑証明書(契約書等に捺印するもの)

収入証明書(物件、不動産管理会社によっては不要な場合も多い)

保証書(不動産管理会社が作成した書類への署名捺印)


詳しくは賃貸借契約の流れと必要書類


連帯保証人に関する必要書類等は、「物件・不動産管理会社」などによって異なりますので、事前に確認しておきましょう。


 連帯保証人の変更



連帯保証人は借主(入居者)から頼まれて、借主(入居者)の債務を保証する契約を貸主(大家さん)と結んでいるということになりますので、貸主(大家さん)の承諾なしに、連帯保証人の変更をすることはできません。


 連帯保証人不要システム



両親が亡くなっている場合や、兄弟姉妹がいないなどで、連帯保証人を用意できない方は部屋を借りられないのでは、賃貸住宅の需要と供給のバランスが崩れる事となりますので、最近では連帯保証人不要のシステムを導入している物件も増加しています。


このシステムは、連帯保証人を不要とする代わりに、クレジットカード会社の審査を受け、毎月、賃料の○%をクレジットカード会社に支払うといったものが代表的です。


また上記以外にもさまざまな連帯保証人不要システムがありますので、連帯保証人が立てられない方は、このようなシステムを導入している物件に絞って探してもいいかもしれません。


連帯保証人ではなく、上記のようなシステムを利用しなければならない物件も増加しています。


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