賃貸住宅の条件交渉

賃貸住宅(マンション・アパート)の条件交渉
お部屋をいくつか見ていく中で、気に入った物件があれば、「入居申込み」をすることになりますが、もしも家賃などの条件を交渉したい場合は、入居申込前に行わなければなりません。


入居申込には、「家賃・敷金・礼金」など、提示された条件で申し込むという意味合いがあり、入居審査に通ったということは、貸主(大家さん)もその条件で貸しましょうということになりますので、審査に通った後に条件交渉しても上手く行かないことがあるからです。


また入居審査が通れば不動産管理業者も契約書等の作成に取り掛かりますので、審査通過後、条件交渉すると、貸主(大家さん)、不動産管理業者などに迷惑をかけることにもなりますので、いずれにしても条件交渉は「入居申込み前」に行うようにしましょう!


 条件交渉は不動産業者にお願いする



入居申込予定者⇒不動産業者(仲介業者?管理会社?)⇒貸主(大家さん)


上記のように、基本的に条件交渉は不動産業者に対して行いますが、当然、不動産業者(管理会社)から貸主(大家さん)に対して条件交渉を行ってもらいますので、どの程度までなら交渉可能なのか?などを不動産業者と相談しながら、交渉をお願いしましょう。


また入居審査は最終的には貸主(大家さん)の判断によりますが、実際は不動産管理会社がOKといえば、貸主(大家さん)もそれに従うケースが圧倒的に多いので、不動産管理会社に対して常識外れの無理な条件交渉をお願いしたり、横柄な態度や言葉使いで条件交渉をお願いすると、条件交渉どころではなく、入居審査に大きく影響しますので注意が必要です。


最近では条件交渉を行うのは常識のようになってきていますが、貸主(大家さん)によっては条件交渉をするような人は好まず、条件交渉するような人の入居はお断りしている場合もありますので、本当に住みたい部屋が見つかった場合は、無理な条件交渉は控えたほうが無難かもしれません。


■条件交渉の具体例


家賃○円値下げしてくれたら申し込みます!


もう少し家賃、下がりませんか?


礼金2ヶ月分が1ヶ月分になりませんか?


など・・・(あくまでも謙虚にお願いすることが大切です)


あれもこれも交渉すると逆効果になる場合がありますので、家賃なら家賃、礼金なら礼金に絞って交渉するほうが無難です。


 条件交渉しやすい時期(季節)



家賃などの条件交渉は、交渉に応じてくれやすい時期と、そうでない時期とがあります。


■1-3月


この時期は皆さんご存知の通り、就職や進学などでもっとも部屋を探す人が多い時期ですので、多少家賃を高めに設定しても決まることが多いので、貸主(大家さん)にしてみても、条件交渉に応じる必要性が少ないので、条件交渉に応じてくれる確率は低くなります。


ただ3月も中旬以降になると、貸主(大家さん)も焦ってきますので、条件交渉に応じてくれる確率は高くなると思います。


■4月


4月は引越シーズンが一段楽した時期で、この時期に決まらないと最悪、1年間空き部屋になる恐れもありますので、貸主(大家さん)も、多少の条件交渉には応じてくれる可能性が高くなります。


■5-12月


この時期の空き物件は貸主(大家さん)としては1日も早く入居者を決めたいので、物件によっても異なりますが、条件交渉はしやすい時期です。


 条件交渉しやすい物件(お部屋)



いわゆる以下のような「不人気物件(お部屋)」などは、条件交渉に応じてくれる可能性が高くなります。


長期間空いている(いつ頃から空いているんですか?などと、さりげなく聞いてみたり、内見時にガスメーター、水道メーターなどの使用停止日を確認してみましょう)

駅から遠い(最寄り駅から歩いて15分以上、駅までバスなど)

築年数が古い(築10年以上など)

日当たりが悪い(バルコニーが北向き)

近隣にお墓がある(怖い・・・)

1階部分(人気ない)

4階建ての4階部分などでエレベーターがない(運動にはなりますが・・・)


など・・・


 家賃の交渉



家賃の値下げ交渉
賃貸住宅(マンション・アパート)でもっとも一般的な条件交渉が「家賃の値下げ交渉」です。


家賃はそもそも貸主(大家さん)、不動産管理会社などが近隣の相場と照らし合わせて決めているだけですので、交渉次第で値下げしてくれる可能性があるのです。


具体的には・・


家賃○円値下げしてくれたら申し込みます!


もう少し家賃、下がりませんか?


などと交渉することとなりますが、明らかに無理な家賃の値下げ交渉をすると、貸主(大家さん)、不動産業者としても、この人は常識のない人だと思われたり、この人は家賃を支払っていけるのか?などと思われますので、条件交渉どころではなく、入居審査に通らなくなりますので注意しましょう!


例えば、家賃7万円程の物件の場合、「1万円下がりませんか?」というのは無理なお願いですが、一方、20万円の物件なら1万円程度なら交渉次第で値下げしてくれる可能性は残されています。


ただ一般的には「5,000円以内」で交渉するのが常識です。この場合でも家賃7万円程度なら3,000円以内が常識の範囲内だと思います。


よく多めに値下げ額を言ったほうがよいと言う方もいますが、もちろん、それで上手くいく場合もありますが、逆効果になることもありますので、あまり無理な条件交渉は控えたほうが良いと思いますよ。


契約時だけでなく、契約更新時にも家賃の値下げ交渉は可能です。


■日割り家賃を交渉する


賃貸借契約は、キッチリ月初めからとはいきませんので、多くの場合、最初の月は契約日(入居可能日)からの日割り計算で家賃を計算することとなると思います。


例えば・・・


・3月10日⇒「入居申込み」


・3月13日⇒「入居審査通過」


・3月20日⇒「家賃発生日(契約開始日、入居可能日)」


となりますので、この場合もしも4月1日から入居したいような場合は、「家賃発生日(契約開始日、入居可能日)を4月1日からお願いできませんか?」などと交渉してみる価値は十分あると思います。


時期、物件にもよりますが、通常、審査通過日から2週間ほどなら、家賃発生日を遅らせてくれる可能性があると思います。


上記の例だと、4月1日は無理でも、3月13日の2週間後、3月27日から家賃発生日(契約開始日、入居可能日)としてくれる可能性はあるということです。


もちろんこの場合でも、1ヶ月、2ヶ月も家賃発生日(契約開始日、入居可能日)を遅らせてくれ、というのは無理な話ですので注意しましょう(暇な時期、不人気物件の場合は1ヶ月程度なら交渉可能な場合もあります)。


 礼金の交渉



礼金の交渉
家賃の次に交渉しやすいのが「礼金」です。


礼金は都内などの場合、「賃料の2ヶ月分」となっていることが一般的ですが、この2ヶ月分を1ヶ月分になりませんか?などと交渉してみる価値はあると思います。


貸主(大家さん)、物件、時期によっても異なりますが、月々の家賃は値下げできないが、礼金は1ヶ月まけてくれる可能性は十分にあるのです!


例えば、「家賃7万円」の物件の場合、


・家賃が2,000円交渉で下がった⇒「2年間で48,000円お得」


・礼金を1ヶ月まけてもらった⇒「70,000円お得」


となりますので、住む期間によっては礼金を1ヶ月分まけてもらったほうがお得となることも多いのです(もちろん長く住む場合は、家賃を下げてもらったほうがお得となりますが)。


家賃と礼金の交渉を同時に行うのはあまりオススメできません。家賃も下げてくれ、礼金もまけてくれ、という人には部屋を貸したくありませんよね?ですので仮に家賃の交渉が上手くいった場合は、礼金の交渉は控えたほうが良いでしょう。一方、家賃の交渉がダメだった場合は、「礼金を1ヶ月分になりませんか?」などと交渉するのは問題ありませんし、ダメもとで交渉してみる価値はあるのではないでしょうか。


 敷金の交渉



敷金が下がれば初期費用がその分かからなくなりますし、退去時に預けている敷金が少なければ、気分的に優位?に立てる気がしますが、敷金は貸主(大家さん)にとってみれば、退去時に何かあった場合の保障を得るために預かるお金ですので、この敷金は交渉しても下がる可能性はかなり低いと思います。


貸主(大家さん)にしてみても敷金の交渉をしてくるような人は入居を断る可能性もありますので、敷金の交渉は控えたほうが無難です。


 仲介手数料の交渉



仲介手数料は、お部屋を紹介してくれた不動産業者に支払うお金で、都内などの場合、「家賃の1ヶ月分×消費税」が一般的ですが、この仲介手数料は不動産業者にしてみれば大切な収入源ですので、この仲介手数料を交渉すると、不動産業者としては気分が良いはずもなく、場合によっては、「他の不動産業者で探してください」と、言われることもありますので、仲介手数料の交渉は控えたほうが無難です。


仲介手数料を少しでも抑えたい場合は、「仲介手数料0.5月分」などと、はじめから仲介手数料が安い不動産会社でお部屋探しをするほうが良いでしょう(かなり限られますが・・・)。


仲介手数料については契約時に必要となるお金


 その他の交渉



賃料や礼金だけが条件交渉ではありません。例えば以下のような交渉なら応じてくれる可能性があります。


エアコンを付けてもらう

クロス(壁紙)を張替えてもらう

ハウスクリーニングをしてもらう


ハウスクリーニングの交渉
エアコンはいまではそれほど値段も高くありませんし、例えあなたが退去しても、次からはエアコン付きの物件として入居者を探すことができますので、もしも設備としてエアコンがない場合は交渉してみる価値はあると思います(2つ部屋があって、1つしかエアコンがない場合も同様)。


またクロス(壁紙)やハウスクリーニングは通常、入居者が変われば行うことが一般的ですが、前の入居者の方が比較的キレイに利用していた場合などは、まだクロス(壁紙)の張替えは必要ないと思って張替えないことも多いので、交渉によってはクロス(壁紙)の張替えを行ってくれる可能性があります(ハウスクリーニングも同様)。


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