定期借家契約について

定期借家契約
定期借家契約とは、平成12年3月1日より施行された定期借家法によって認められている賃貸借契約のことで、優良な賃貸住宅が供給されやすくなることを目的として、「貸主(大家さん)と借主(入居者)が対等な立場で契約期間や家賃等を自由に定め、合意の上で行われる賃貸借契約」と、定義されています。


定期借家契約は通常の賃貸借契約と異なる部分が多いので、もしも定期借家契約の物件に住むこととなった場合は、必ず以下の事柄を確認しておきましょう!


 定期借家契約の特徴



■契約期間は自由


通常の賃貸借契約の場合、「契約期間は2年間」となっていることが多いですが、定期借家契約の場合は双方の合意で契約期間を自由に設定できます。


例えば・・・


・契約期間は1ヶ月
・契約期間は10年間


などと契約期間を設定することも当然、自由であり、有効です。


■原則として契約の更新はできない


定期借家契約の場合、原則として契約の更新はできませんので、契約期間が満了したら退去しなければなりません(貸主は契約時に書面により、契約に更新が無い旨を説明することが義務付けられています)。


但し、再契約の定めがある場合は再契約が可能となります。


■通知義務


定期借家契約の期間が1年以上の場合、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに賃借人(入居者)に通知しなければならず、貸主(大家さん)が通知を忘れて、契約期間を過ぎた場合は通知のあった日から6ヶ月間は、貸主(大家さん)の側から定期借家契約を終了させることはできません。


例えば契約期間満了日が、「平成22年4月28日」の場合でも、


「平成22年2月20日」に契約期間が満了する旨の通知をした場合は、通知日から6ヵ月後、「平成22年8月20日」までは契約を終了させることができなくなるのです。


マンスリーマンション、ウィークリーマンションなどでも定期借家契約としている物件が増えています。


 定期借家契約のメリット(借主から見て)



■更新料不要


不動産の賃貸借契約の場合、「契約期間は2年間」となっていることが多く、2年経過後、契約を更新する際には「新賃料の1ヶ月分」の更新料が必要になる場合が多いですが、定期借家契約の場合はあらかじめ契約期間が決まっており、更新できませんので更新料はありません。


例えば、契約期間が4年間となっている場合でも更新料が不要なのでお得です。


再契約の定めのある定期借家契約の場合は更新が可能ですので、その場合は再契約料などが必要になる場合がほとんどです。


■賃料・礼金等が低めに設定されている


定期借家契約はあらかじめ契約期間が決まっており、原則的に再契約できませんので、入居者が中々決まらないことが多いため、家賃、礼金等を低めに設定していることが多いです(礼金なし物件も多い)。


入居者としても契約期間が終了すれば必ず新しい部屋を見つけて引っ越さなければならないので、家賃、礼金等を安くしてくれなければ借りづらいですからね。


一方、貸主(大家さん)からしてみても、一定期間家賃収入がないよりも、少しでも家賃収入があったほうが良いので、家賃を低めに設定し、礼金不要などとして貸すことが多いのです。


再契約可能な定期借家契約の場合は、家賃、礼金とも、それほど低く設定されていません(相場とあまり変わりません)。


 定期借家契約のデメリット(借主から見て)



■更新できない(再契約可の場合も有)


定期借家契約は原則的に契約時に定められた契約期間が満了すれば、更新できませんので退去しなければなりません(再契約可の定期借家契約は除く)。


〜貸主(大家さん)にとっては大きなメリット〜


通常の賃貸借契約では貸主(大家さん)から解約するには、正当事由(その部屋を必要とする事情)が必要とされていましたので、実質的に貸主側から解約できないことが多かったのですが、定期借家契約では契約期間が終了すれば確実に退去してもらえるので(正当事由は不要)、転勤等で一定期間部屋を貸す場合でも、立退き料等不要で安心して貸すことができるので、一定期間だけ貸したい貸主(大家さん)からしてみれば、もっとも大きなメリットだともいえます。


■中途解約(期間内解約)できない(例外有)


定期借家契約は原則的に契約時に定められた契約期間が満了すれば退去しなければなりませんが、この契約期間内の「中途解約」も認められていません


要するに、「定期借家契約10年間」で契約すれば、10年間は住まなければならず、10年経過後は必ず退去しなければならないのです。仮に借主(入居者)の一方的な都合によって中途解約したい場合は、残りの期間の賃料を支払う義務が生じます。


但しこれでは明らかに借主(入居者)に不利な契約となりますので、以下に該当する場合は、借主(入居者)から1ヶ月前に申し入れをすることによって中途解約が認められています。


:転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情のため、生活の本拠として使用することが困難となった場合(200u未満の居住用に限る)。


:200u以上の床面積の居住用物件の場合、中途解約に関する特約があり、その特約に該当する事柄がある場合。


要するに200u未満の物件を借りている場合は、やむを得ない事情があれば中途解約が認められているのですが(やむを得ない事情の定義が問題となることもありますが・・・)、200u以上の物件を借りている場合は、やむを得ない事情があっても中途解約は認められておらず、この場合は特約に定めがない限り中途解約できません(大家さんと話し合って中途解決を認めてもらうか、違約金等について交渉するしかありませんね)。


契約書に、「いかなる理由があっても中途解約できない」というように定められていても、そのような契約は借主(入居者)に一方的な不利な契約となりますので無効と考えられます。


■引越し費用が必要


再契約できない定期借家契約の場合、契約期間満了後は必ず退去しなければならないので、2年未満の短期間の定期借家契約の場合、次の引越し費用(礼金・敷金・引越し料金など)がすぐに必要となりますので、賃料が安いからといって定期借家契約の物件を借りた場合でも、長い目で見れば逆に費用がかかってしまうこともあります。


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