重要事項説明

重要事項説明書
重要事項説明とは、不動産の売買契約や賃貸借契約において、買主(借主)が取引内容を十分理解して、安全な取引が行われるために、契約前に宅地建物取引主任者が契約上の重要事項について買主(借主)に説明することで、宅地建物取引業法「35条」に基づき、重要事項をまとめた書面「重要事項説明書(35条書面)」を交付して、必ず宅地建物取引主任者が主任者証を明示して説明することが義務付けられています。


要するに、これから不動産を買ったり借りようとする人に、契約前に重要な事項について説明することによって、契約後のトラブルを未然に防ごうとしているのです。


不動産の賃貸借契約の場合、契約日に、契約書の説明の前に行われるのが慣習となっていますが、重要事項説明は非常に重要ですので、疑問、不明なことがあればその場で質問し、理解、納得してから契約するようにしなければなりません(場合によっては契約日前に重要事項の説明を求めることも必要かもしれません)。


重要事項説明書は契約書と同様2通作成し、買主(借主)、売主(貸主)双方が1通ずつ保持します。ちなみに重要事項説明は、借りるかどうかを判断するための説明ですので、売主(貸主)に対する説明義務はありません。


重要事項説明は契約前に行われるものですので、もしも重要事項の説明を受け、納得できなかったのでキャンセルする場合でも、支払った金銭がある場合は全額返金されなければなりません(賃貸の場合)。


不動産管理会社を間に挟まず、貸主(大家さん)と直接契約する場合は、宅建業法上の「重要事項説明」は不要とされています。


例え宅地建物取引主任者でない者が重要事項の説明を行った場合でも、重要事項説明書に記載されている内容(特約等)を説明され、入居予定者が署名捺印すれば、その重要事項説明は有効とされています。もちろん重要事項説明を宅地建物取引主任者に行わせなかった不動産業者は宅建業法違反となり、処分の対象となりますが。


 重要事項とは?



重要事項とは、「その条件だから借りた」などといった、賃貸借契約を結ぶか?結ばないか?を大きく左右する、非常に重要な事柄で、賃貸の重要事項説明書には具体的には以下のような事柄が記載されています。


■物件の表示


・物件の所在地、種類、名称、間取り、号室、面積、交通(○駅から徒歩△分など)


■貸主(大家・オーナー)について


・貸主(大家さん)の住所、氏名


■登記簿について


・登記上の権利関係、所有権以外の権利に関する事項(抵当権)など


抵当権が設定されていない物件はほとんどありませんが、もしも貸主(大家さん)の事情(自己破産など)で抵当権が行使され、貸主が変更となり、新貸主から退去通告があった場合は、退去しなければならなくなる可能性もあります(退去する場合でも6ヶ月の猶予期間があります)。


■用途、利用制限


・居住は何人?
・ピアノ可?
・ペット可?
・石油ストーブ可?


など・・・


■水道、電気、ガス、施設について


・水道:「公営?専用、共同?」

・電気:「○電力・専用、共同?○A(アンペア)など」

・ガス:「都市、プロパン?専用、共同?」

・トイレ:「専用、共同?水洗?」

・冷暖房:「設備として有?」

・浴室、シャワー:「有?専用?」

・給湯:「有?何ヶ所?」

・エレベーター:「有?」

・駐車場:「有?月額いくら?」


・その他:「ガスコンロ、照明、網戸などの附属の設備の有無や物件の状態(洗面台にキズありなど)」


エアコン、ガスコンロ、照明、網戸など、設備となっている物が通常の使用で故障、破損した場合は大家さん(貸主)の負担で修繕してもらえますが、逆に設備ではなく、前の入居者の方が置いていったような物が故障、破損した場合は修繕してもらえませんので、設備かどうかは必ず確認しておきましょう!(設備となっていても借主の管理ミス(エアコンのフィルターを掃除しなかったために故障した場合など)によって故障、破損させてしまった場合は修理費等は借主負担となる場合があります)


ガスは使えるガスコンロが違ってきますので、「都市ガス? プロパンガス?」かを必ず確認しましょう。


■完成時の形状・構造


・未完成物件の場合、形状、構造についての説明があります(完成物件の場合は省略)。


■授受される金銭について


・賃料「月額○万円」

・管理費(共益費)

・礼金

・敷金

・賃料(管理費)の支払期日と支払方法「毎月、月末までに振込みで支払う」など


■契約の種類と期間


・普通型賃貸借?

・定期借家賃貸借?(定期借家契約について

・建物の取り壊し予定がある?

・期間は?「平成20年3月20日〜平成22年3月19日」など


上記の場合、平成20年3月20日が「家賃発生日&入居可能日」となりますので、仮に平成20年3月15日に契約した場合でも、3月20日以降でなければ入居できませんので注意しましょう!


不動産の賃貸借契約は通常2年間ですが、学生専用マンションなどでは1年間となっていることもありますので必ず確認しておきましょう!


■更新について


・更新は可能か?

・更新料は有?

・更新料はいくら?「新賃料の1ヶ月分」など

・更新手数料は有?「○不動産に新賃料の0.5ヶ月分を支払う」など


更新料は「新家賃の1か月分」となっていることが多く、更新料にプラスして、不動産管理会社に更新手数料「0.5ヶ月分支払う」となっていることが多いので、更新時には合計「新家賃の1.5ヶ月分+火災保険料」が必要になることが多いです。


■解約予告


・借主は何ヶ月前に予告すれば解約できるか?(賃貸借契約の解約


「借主は少なくとも貸主(大家さん・不動産管理会社)に対して1ヶ月前までに予告することによって契約を解除することができる」など


解約予告期間は物件によって異なりますが、「1ヶ月前 or 2ヶ月前」までとなっていることが多いです。また解約予告の方法も確認しておきましょう(所定の書類を提出するようになっていることが多い)。


■契約解除に関する事項


どのような場合に契約解除事由になるのか?例えば以下のような事柄が記載されています。


:指定用途以外に使用した場合(住居で契約したにもかかわらず事務所として使用した場合など)


:貸主の承諾なしに物件に変更を加えた場合(勝手にエアコンを取り付けた場合など)


:貸主の承諾なく、物件を譲渡、転貸した場合など(友達に貸した場合など)


:他の入居者や近隣住人に対して迷惑行為を行ったり、危険行為を行った場合


:貸主の承諾なく勝手にペットを飼った場合


:家賃の支払いを怠った場合


など・・・


もちろん、上記に該当したからといってすぐに契約解除されるわけではありませんが、貸主、不動産管理会社から再三、注意があったにもかかわらず従わなかった場合は、契約解除される場合がありますので注意しましょう!


■損害賠償、違約金について


借主が「故意・過失」によって物件に損害を与えた場合には、貸主(大家さん)が損害賠償を請求する可能性があるということが記載されています。


■敷金、保証金について


原状回復義務の範囲、原状回復費用としてどれほど敷金が充当されるのか?など。


敷金について


■報酬額


仲介手数料の額


■管理の委託先


管理の委託先があれば、その委託先の「氏名(商号・名称)・住所」


 賃貸借契約、関連記事



条件交渉

入居申込と申込金・預かり金

入居審査

連帯保証人について

賃貸借契約の流れと必要書類

賃貸借契約書のチェック事項

カギの交換について

定期借家契約について



引越料金は業者によってかなり違います!

HOME'S引越し見積もりは、全国130社以上の業者が参加している日本最大級の引越一括見積サイトなので、簡単に料金を比較できます!