入居後のトラブル(問題)


賃貸住宅(マンション・アパート)に入居して生活をはじめると、さまざまなトラブルが生じることも珍しくありません。


そこでここでは賃貸住宅(マンション・アパート)入居後に起こる可能性がある問題について説明していますので参考にしてください。


 駅から○分の表示について



駅から歩いて何分?
「不動産の表示に関する公正競争規約」では、道路距離80mにつき1分間(1分未満の端数が出た場合は1分間として計算)として計算した時間を表示することとなっていますが、当然、人によって歩く速度は異なりますし、信号待ち、坂道、歩道橋の階段などの時間は考慮されていませんので、必ず契約前に1度は自分の足で歩いてみることをオススメします。


資料(図面)などに「○駅から徒歩10分」とあっても、人によっては8分で歩くことができる場合もありますし、人によっては15分かかることもあるのです。


 過去に自殺、殺人が行われた部屋の説明義務



賃貸借契約を結ぶ前には、契約するかどうか判断する上での重要な事項、「登記簿上の権利・水道、ガス、電気・契約の種類と期間、更新・敷金など」についての説明、「重要事項説明」を必ず宅地建物取引主任者が口頭で行い、重要事項説明書を交付しなければなりませんが、この重要事項説明には、「過去に自殺や殺人があったことを説明しなければならない」などの規定はありません。


しかし、「過去に自殺や殺人があったこと」は、契約するかどうかを判断する上では、とても重要な事項に当たりますので、不動産業者(宅地建物取引主任者)は必ず説明しなければなりません。


もしも「過去に自殺や殺人があったこと」の説明がなく、入居後に知ってしまったような場合は、重要な事項についての説明がなかったとして契約解除、及び損害賠償請求できる可能性があります。


 前の入居者の郵便物が届いて困る




普通、引越せば「郵便局へ転居届け」を行い、新住所へ郵便物を転送するようにしますが、もしもこの手続きを忘れていた場合は、当然、旧住所へ郵便物が送られてしまいます。


そこで前の入居者の郵便物が送られてくる場合は、不動産管理会社に連絡して、前の入居者の方と連絡を取ってもらい、「郵便局へ転居届け」の手続きを行ってもらうようにお願いしましょう。


いくら「郵便局へ転居届け」の手続きを行っていないとしても、前の入居者の郵便物を勝手に処分したりするとトラブルとなることがありますので注意しましょう。


 自分で取り付けたエアコン等を買い取ってもらえる?



エアコンと造作買取り請求権
最近ではエアコン付きの賃貸住宅(マンション・アパート)が一般的ですが、仮にエアコンが設備として付いていない物件で、自分でエアコンを取り付けた場合、退去時にそのエアコンを貸主(大家さん)に買い取ってもらえるのか?


■貸主(大家さん)の承諾を得て取り付けた


造作買取請求権によって買取り請求することが可能です。


ただこの場合でも、取り付け費用全額を請求することはできず、退去時に残っている価値分(時価)しか請求することはできません。


また契約書等に、


「貸主(大家さん)の承諾を得てエアコンを取り付けることはできるが、借主(入居者)は退去時に造作買取請求をすることはできない」


という特約は有効ですので、このような特約があればエアコンの取り付け費用等は請求することができませんので注意しましょう。


エアコンを取り付ける前であろうと、取り付けた後であろうと、承諾を得れば造作買取請求権を行使することができます(造作買取請求できないなどの特約がない場合)。


造作買取請求できるのは契約終了後です。契約の途中で造作買取請求することはできず、また契約違反を理由に賃貸借契約を解除された場合は造作買取請求できませんので注意しましょう。


1992(平成4年)年7月31日以前に締結した建物賃貸借契約では、「造作買取請求権をすることはできない」という特約は無効ですが、仮に契約は1992(平成4年)年7月31日以前のものであっても、これ以降に取り付けた造作の場合は、「造作買取請求できない」などの特約は有効となります。


■貸主(大家さん)の承諾を得ずに取り付けた


買取り請求することはできず、逆に原状回復義務によって取り外さなければならないこともありますので、必ず貸主(大家さん)の承諾を得て取り付けるようにしましょう。


 設備が故障した場合




エアコン、給湯器、風呂釜、ガスコンロなどの設備が故障した場合は、自分で勝手に業者に修理を依頼するのではなく、必ず不動産管理会社、または貸主(大家さん)に連絡して修理をしてもらいましょう。


設備が故障した場合は、基本的に貸主(大家さん)負担で修理してもらえますが、もしも勝手に業者に依頼して修理してもらった場合、修理費を負担してもらえない場合もあるからです。


貸主(大家さん)としては、どのような状態なのかを確認してから、修理が必要なのか?を判断して、必要と判断した場合に業者に修理を依頼するのに、本来なら業者に依頼するまでもないような故障だったかもしれないにもかかわらず、借主(入居者)の勝手な判断で故障と思い込み、勝手に業者に依頼した場合は、貸主(大家さん)がどのような状態だったかを把握できないからです。


また設備ではありませんが、「雨漏り・水漏れ」などを発見した場合も不動産管理会社、または貸主(大家さん)に速やかに連絡しなければなりません。


「少しの雨漏りだからいいや」と、借主(入居者)が思っても、その雨漏りが原因で「カビ・コケ」などが生えたり、住宅が痛んだ場合は、借主(入居者)の善管注意義務違反となり、退去時の原状回復費用(敷金の原状回復義務)は借主(入居者)負担となってしまう可能性が高くなるからです。


 契約者が死亡した場合



賃貸借契約の相続
例えば家族で住んでいて、契約者である父親が亡くなった場合でも子供や配偶者は賃借権を相続することができますので、貸主(大家さん)は契約者(父)が亡くなったことを理由に賃貸借契約を解除をすることはできません(同居中、別居中は関係ありません)。


またいわゆる内縁の妻の場合、相続人無しで内縁の夫(契約者)が死亡した場合は、貸主(大家さん)の承諾なしに賃貸借契約の権利義務を承継することができ、仮に相続人がいた場合でも、相続人が相続した賃借権を援用して、相続人、貸主と話し合って、住み続けることも可能です(滞納家賃などの債務が多いので賃借権を引き継ぎたくない場合は、内縁の夫が相続人なくして死亡したことを知った後、1ヶ月以内に貸主に対して賃借権を承継しない旨の意思表示をしなければなりません)。


公営住宅の場合は賃借権の相続権が認められていませんので、退去しなければならなくなる場合もあります。


 他の入居者の迷惑行為



賃貸住宅(マンション・アパート)は多くの人が生活している集合住宅なので、当然、入居者全員が気持ちよく生活できるようにさまざまな規約、ルールがあり、入居者1人1人がその規約を守る義務があります。


しかし入居者の中には規約を守らず、また他の入居者に迷惑をかけるような行為を行う者がでてくることも珍しくありません。


この場合、基本的には、まずは管理会社に「具体的な迷惑行為(音がうるさい、ゴミの収集日を守らないなど)」を知らせ、その迷惑行為を行っている入居者に注意してもらいましょう(誰からの苦情かは分からないようにしてもらいましょう)。


直接、迷惑行為を行っている入居者に注意すると、トラブルとなったり、迷惑行為がより激しくなることもあるからです。


 音のトラブル



賃貸住宅(マンション・アパート)の音トラブル
まず音が気になる方は、軽量鉄骨造、木造などのアパートタイプよりは確実に遮音性が高い、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造などのマンションタイプの賃貸住宅を探しましょう(特に分譲マンションは遮音性の高い設計となっています)。


もちろんマンションタイプのほうが同じ条件なら家賃は高めに設定されていますが、間違いなくアパートタイプよりは音で悩まされることは少なくなると思います。


ただマンションタイプでも完全に外部の音を防ぐことは不可能というものですし、他の入居者によってはかなり音が気になることも確かです。


例えばファミリータイプのマンションの場合、子供の泣き声や、子供がドタバタ動き回る音は、いくら鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションタイプでも気になることは多いです。


音というものは1度気になってしまうと、少しの音でも気になってしまい、その住宅で生活していくこと自体が困難になってしまうこともありますので、音に敏感な方は防音設備が整ったマンションや、分譲マンション、マンションでも最上階、角部屋などに住むようにすれば、音で悩ませることも少なくなると思います。


逆に小さな子供がいて、他の入居者の方に迷惑をかけたくない場合は、1階の角部屋に住むことも選択肢の1つかもしれませんね。


フローリングよりは、カーペット、畳のほうが音を吸収してくれますので防音効果は高いので、仮にフローリングの部屋であっても、子供などがいる場合は、下の階の方に迷惑をかけないように、カーペットやラグマットなどを敷くことも必要かもしれません。


カーテンの種類(防音カーテン)や家具の配置によってかなり防音効果が期待できますので、それらを上手に利用、配置することも大切です(隣接の壁側に家具を置くなど)。


最近では大きな道路に接している住宅(マンション)では、遮音性の高い窓ガラスや、2重サッシなどで、可能な限り外部の音が気にならないような工夫がされているマンションも多いので、音が気になる方はこれらのような工夫がされているマンションを探しましょう。


 あなたの部屋覗かれてますよ?



ドアスコープ対策
マンションやアパートの玄関扉に付いている「覗き窓(ドアスコープ)」。通常、覗き窓は外側からは中の部屋を見ることができませんが、あるグッズを使用すれば簡単に覗き窓から中の部屋を覗くことができるのを知っていますか?


これらの覗きを防止するためにも、中から覗き窓に布などを被せて、外側から覗けないようにしておくことも必要かもしれませんね。


 トラブルが起こった際は



もしも不動産業者と何らかのトラブルとなった場合は、以下の機関、窓口などに相談しましょう!


■賃貸情報誌などの相談窓口


賃貸情報誌や、インターネットの賃貸住宅検索サイトでは、お部屋探しをしている人と不動産業者の間で何かトラブルがあったときのために、「苦情・相談窓口」などを設置していることが多いので、これらの媒体を利用してトラブルが生じた場合は、その窓口に、メールや電話等で相談しましょう。


■宅地建物取引業協会


全国の宅地建物取引業協会(宅建協会)には多くの不動産業者が会員になっていますので、もしも不動産業者とトラブルとなった場合は、各都道府県の宅地建物取引業協会(宅建協会)に相談しましょう。


東京都宅建協会


その他、全国の宅建協会


また、「不動産広告の内容」についての相談・苦情の場合は、「不動産公正取引協議会」で相談を受け付けてもらえます。


首都圏不動産公正取引協議会


その他の地域の不動産公正取引協議会


■各都道府県の相談窓口


各都道府県(地方自治体)には、さまざまな苦情などを受け付けている「相談窓口」が必ずありますので、不動産業者とトラブルとなったときはその相談窓口に相談するのも1つの方法です。


例えば東京都


■国民生活センター


国民生活センターでは、「消費、生活」に関するさまざまな相談を受け付けてくれ、対策方法等のアドバイスをしてもらえます。


国民生活センター



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