賃貸借契約の更新手続き

賃貸住宅(マンション・アパート)の更新手続き
不動産の賃貸借契約の場合、「契約期間は2年間」となっていることが多いのですが、契約期間満了後も引き続きそのお部屋に住みたい場合には「更新手続き」を行うこととなります。


地域や物件によっては契約期間は2年間だが、貸主、借主双方が解約の意思を示さない場合は契約期間が2年間自動延長となり、更新手続き、更新手数料等は不要な場合もあります。


定期借家契約の場合、貸主(大家さん)の同意がない限り、契約更新(再契約)はできません。


 契約更新の流れ



■「契約更新のご案内(更新案内書)」などの通知書が届く


物件や不動産管理会社によって異なりますが、契約期間満了の1-3ヶ月前くらいに不動産管理会社(大家さん)から、「更新案内書」などの通知書が届きます。


通常「○月△日までに同封の書類に必要事項を記入して返送してください。」となっていると思いますので、更新するにしろ、解約するにしろ期限までに忘れないように提出しましょう!


もしも契約期間満了の1ヶ月前近くになっても、「更新案内書」などの通知書が届いていない場合は、不動産管理会社(大家さん)に問い合わせましょう!


■更新時に必要な書類、必要費用が知らされる


更新することとなった場合は、不動産管理会社から、


・更新時に必要な書類

・更新手続き場所と日時

・必要費用=「更新費用(通常1ヶ月分)+更新手数料(通常0.5ヶ月分)+火災保険料」


が知らされますので、早めに揃えるようにしましょう!


解約する場合は賃貸借契約の解約


■更新手続き


更新手続きは物件を管理している不動産管理会社で行うことが多いのですが、契約内容等に特に変更がない場合は、新しい契約書に記名押印するだけですので、郵送、振込みで済ませる場合も多いです。


忙しい方などは、郵送で更新手続を行うことが可能かどうかを問い合わせてみましょう!


もしもあなたが契約したときの条件と比較して、近隣、または同じ建物の他のお部屋の賃料などが下がっている場合などは、賃料の値下げを交渉することも可能です。もちろん交渉に応じてくれるかどうかは大家さん次第ですが・・・(交渉する場合は、更新するか?解約するか?の、回答する前に行いましょう)


 契約更新時の注意点



不動産の賃貸借契約の場合、更新時に契約内容が変更することはほとんどありませんが、もしも契約内容等に変更がある場合は必ず事前に知らされると思いますので、賃借人(入居者)にとって不利な契約内容の変更があった場合は、納得するまで話し合いましょう!


 更新時の必要費用



■更新料


大家さん(オーナー)に支払うお金です。地域、物件によって異なるかもしれませんが、都内では「更新料は新賃料の1ヶ月分」となっていることがほとんどです(地域によっては2ヶ月分となっていることもあります)。


この更新料は法律で定められているものではありませんので支払う必要はないかもしれませんが、契約書で定められている以上(契約に合意している以上)、「支払義務が生じる」と、解釈される可能性が高いです。


■更新手数料(更新事務手数料)


契約更新手続きは不動産管理会社で行うことがほとんどで(郵送で済ますことも多いですが)、更新する場合は新たな契約書を作成しますので、さまざまな事務手数料がかかるため、不動産管理会社に「更新手数料として0.5ヶ月分」を支払うように契約書で定めていることが多いです。


更新手数料(更新事務手数料)は本来、更新手続きの代行を依頼した大家さんが不動産管理会社に支払うべきものですが、慣習的に借主(入居者)負担とされている場合が多いようです。


もちろん更新手数料を取らない場合もありますし、0.5ヶ月分以上の更新手数料を定めている場合もありますので、契約時に必ず確認しておきましょう!(もしも更新手数料が0.5ヶ月分以上となっている場合は、契約前に交渉してみましょう!)


■火災保険料


契約時に2年契約で火災保険に加入すると思いますが、当然2年経過すれば火災保険の契約も切れますので、更新時には再度、火災保険に加入しなければなりません。


 法定更新



法定更新
不動産管理会社(大家さん)から、「契約更新のご案内(更新案内書)」などの通知書が届いているにもかかわらず、期限までに「更新するか?解約するか?」の回答をしなかった場合は、契約期間満了の翌日より更に満2年間の契約が更新されたものとなりますので(法定更新)、解約する場合は必ず期限までに回答し、手続きを行いましょう。


また法定更新となった場合、「契約期間を定めない契約」となり、例え契約書では、「解約する場合は1ヶ月前までに通知する」となっていた場合でも、契約期間を定めない契約の場合は、「解約する場合は3ヶ月前までに通知する」こととなっていますので注意しましょう!



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