不動産業者の報酬

不動産業者の報酬
賃貸住宅(マンション・アパート)を探す際に、いくつかの不動産屋さんを回っていると気付くかもしれませんが、どこの不動産屋さんに行っても「同じ物件」を紹介されることがあると思います。


貸主(大家さん)は、一般媒介、専任媒介などで不動産業者(元付業者)に依頼して入居者を探してもらいますが、依頼された不動産業者は、自社に来店するお客さんや、一般の方が見ることのできる賃貸情報誌、インターネットの賃貸住宅検索サイトだけで入居者を探すことが難しい場合は、他の不動産業者(客付業者)に賃貸情報を公開して入居者を探してもらうこととなります。


いわゆるこれが「流通物件」といわれるもので、1日でも早く入居者を決めたい物件は、このように多くの不動産業者(客付業者)に入居者を探してもらうこととなります。


流れ的には以下のような感じとなります。


貸主(大家さん)


    ↓↓


依頼された不動産業者(元付業者)


    ↓↓


公開された情報を見た不動産業者(客付業者)


    ↓↓


お客さん


 元付業者?客付業者?



元付業者⇒「大家さん(貸主)から直接、入居者募集を依頼された業者」


客付業者⇒「元付業者が公開した情報を見て入居者を探す業者」


 不動産業者(客付業者)の報酬



上記の場合、もしも客付業者が入居者を見つけてくれた場合の報酬額(仲介手数料の割合)は、以下のようにさまざまで、この報酬割合は、図面、資料に記載されています。


・100%
・75%
・50%


例えば、「賃料10万円・仲介手数料1ヶ月」の物件の場合、客付業者が受け取れる報酬額(仲介手数料の割合)は以下の通りとなります。


・100%「10万円×消費税」


・75%「7万5千円×消費税」


・50%「5万円×消費税」


ですので客付業者からすれば、少しでも報酬割合の高い物件を勧めてくると思いますよ(笑)。


客付業者の中には、礼金1ヶ月で募集していた物件を、勝手に2ヶ月と修正して上乗せ分を自分たちの報酬にしている場合もありますので注意しましょう!(入居者を探してくれたので、元付業者としても黙認している場合が多いのです)


 不動産業者(元付業者)の報酬




貸主(大家さん)は、入居者を決めてくれた場合に、「広告掲載料」という名目で入居者募集を依頼した不動産業者(元付業者)に「賃料の1ヵ月分」を支払うことが多く、この場合は元付業者は自社で直接、入居者を決めなくても必ず賃料の1ヵ月分の報酬が受け取れますので、「100%」で他の不動産業者(客付業者)に入居者を探してもらいます。


しかしケチ?な貸主(大家さん)の場合、「賃料の1ヵ月分」ではなく、「賃料の半月分」や、また管理を依頼しており、毎月管理費を支払っている場合はまったく広告掲載料という名目の報酬を支払ってくれない場合がありますので、この場合もしも元付業者が直接入居者を決めることができなかった場合は、報酬が少ない、または1円も入ってきませんので、元付業者も「75%・50%」などで客付業者に探してもらうしかないのです(当然、客付業者としても報酬割合の少ない物件は積極的に紹介したくないので、報酬割合の低い物件は結局、中々入居者が決まらないことも多いです)。


一方、他の不動産業者(客付業者)の手を借りなくても、自社(元付業者)だけで入居者を探せるといった物件(人気物件)は、他の不動産業者(客付業者)に情報を公開せず、自社に来店されたお客さんや、一般の方が見ることができる賃貸情報誌、インターネットの賃貸住宅検索サイトなどを利用して入居者を探していきます。


この場合、客付業者を挟まないので、


入居者から受け取れる仲介手数料+貸主(大家さん)から支払われる広告掲載料


が報酬額となりますので、元付業者としては理想の形ですが、実際には、もしも早く入居者が決まらない場合は、貸主(大家さん)が他の不動産業者に入居者募集を依頼するかもしれませんので、入居者を1日でも早く決めて貸主(大家さん)との良好な関係を築いていきたいので、かなりの人気物件以外は、他の不動産業者(客付業者)に情報を公開して、入居者を探してもらうこととなります。


不動産業者(元付業者)が貸主(大家さん)から受け取る「広告掲載料」は、都内などで「礼金2ヶ月物件」の場合、貸主(大家さん)は2ヶ月分のうち、1ヶ月分を不動産業者(元付業者)に支払うのが慣習となっています。


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